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反觀商業(yè)地產的收益，2012年的收益只有4.06億元，比去年同期下跌百分之13%，不過跌幅如此之大，部分是因為北京東方廣場在2011年上市，及長和賣出廣州西城都薈及新加坡濱海灣第二期商業(yè)物業(yè)，抵消了租金收入。不過即使如此，商業(yè)地產項目的收益仍跟不上整個板塊的上升速度。

　　從整體來看，和黃在香港有1200萬平方呎及在內地與海外有210萬平方呎租賃物業(yè)組合，然而租金收入比2011年下降了百分之1。應占物業(yè)合資企業(yè)及酒店部門的商業(yè)物業(yè)只產生7.4%的收益，拖了集團盈利增長的后腿。

　　而且，住房銷售才是長和的主要增長動力。例如和黃2012年的財報中，118.05億港元是來自內地的住宅物業(yè)，占板塊收益近60%。

　　其次，長和系在年報中的說明也反映出其對內地房地產的前景擔憂。其在年報風險因素披露中說道，在內地從事地產投資與發(fā)展競爭日益激烈，可能導致集團來自地產業(yè)務之回報下降；延遲取得政府批準集團一些基建項目，和展開在內地的一些地產項目。

　　種種跡象表明長和對內地的房地產，特別是商業(yè)房地產的發(fā)展前景有所顧慮。除了供應過多，例如上海區(qū)，未來幾年會出現(xiàn)大量供應，短期內無可避免會給市場帶來一定壓力。

　　另外，RET睿意德策略顧問部助理董事李靜雅分析說，商業(yè)資產租金收益正在下降，一些企業(yè)在選址時也有“去中心化”的趨勢。也有業(yè)界人士稱，因為電子商貿的發(fā)展一日千里，對商場出租鋪位的壓力也會越來越大。李靜雅說，其實不僅李嘉誠家族，其它有意出售寫字樓以及商業(yè)物業(yè)的大型開發(fā)商也正在增加。

　　再者，和黃居高不下的負債率，可能正是長和系不斷賣產套現(xiàn)的原因之一。綜合和黃集團2009年至2014年的財務報表，4年的負債資產比分別為：53.6%、51.8%、44.6%和45.4%。

　　可以看到，和黃近年來一直在致力減少負債，相關比率連跌三年后，2012年又再上升。而更為值得注意的一點是，根據(jù)和黃2013年的中期財報，2015年以前集團將有43%的債務到期，2017年以前更有73%的債務到期。

　　根據(jù)和黃2012年的年度報告，其流動負債達1209億港元，非流動負債達2444億港元，兩者相加達3653億港元。去年下旬，李嘉誠在接受媒體訪問時也承認，和黃需要全面減債了。

　　香港城市大學建筑科技學部高級講師潘永祥分析說，雖然目前市場對加息預期比較低，但美國一旦退市就會有加息的風險。不排除長和集團加速賣產盡量套現(xiàn)，除可以減少面對樓價下行的風險，也可用作償還債務，甚至投資在更有潛力的資產上。

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