深圳市恒烽達(dá)模特衣架制品廠

　一二線城市的消費(fèi)觀念超前，客群消費(fèi)能力強(qiáng)，客群基數(shù)大，客戶可以細(xì)分，只要抓住其中具有部分特質(zhì)的主力客群，就可以滿足購(gòu)物中心日均客流量要求，進(jìn)而達(dá)成銷(xiāo)售額水平，保證開(kāi)業(yè)率和租金坪效。

　　但三四線城市不同， 城區(qū)總?cè)丝谟邢?，商業(yè)分散，客群年齡差異大，消費(fèi)習(xí)慣保守，一般購(gòu)物中心更應(yīng)當(dāng)向全客群方向覆蓋，才能保證購(gòu)物中心的日均客流量和銷(xiāo)售額，進(jìn)而保證購(gòu)物中心的正常運(yùn)營(yíng)。

　　第三是電商對(duì)購(gòu)物中心的沖擊與挑戰(zhàn)。電商的迅速崛起，順應(yīng)了現(xiàn)代人快節(jié)奏、高效率的潮流，滿足了很多人足不出戶便可購(gòu)物的“懶人經(jīng)濟(jì)”需求，更降低了中間環(huán)節(jié)的費(fèi)用，把商業(yè)租金變成給予客戶的優(yōu)惠。目前不只是年輕人，也有很多的年過(guò)半百的人也在使用電商，他們不用再去超市，甚至可以通過(guò)電商為父母買(mǎi)大米、打醬油，傳統(tǒng)百貨和超市里的業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心的生存環(huán)境將越來(lái)越差。

　　而電商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成的深遠(yuǎn)影響還不止于此，讓更多的人認(rèn)識(shí)到了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)思維和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的變化，雖然移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)只是現(xiàn)代人手腳眼耳的延伸，但移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)有顛覆一切的可能，甚至可能改變目前購(gòu)物中心建筑形態(tài)甚至盈利模式。

　　雖然電商不可能取代實(shí)體商業(yè)，我們無(wú)需對(duì)電商感到恐懼。但如何把移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用到購(gòu)物中心中來(lái)，嫁接電商，則是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

　　購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的三大陷阱

　　當(dāng)然，在瞄準(zhǔn)發(fā)展機(jī)遇，把握商機(jī)的同時(shí)，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中存在的陷阱也不容忽視。

　　首先是商業(yè)思維陷阱。經(jīng)常有人講：是做商業(yè)地產(chǎn)還是做地產(chǎn)商業(yè)?其本質(zhì)是一種思維之爭(zhēng)。國(guó)內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)到商業(yè)開(kāi)發(fā)上來(lái)的。住宅開(kāi)發(fā)模式是現(xiàn)金流加利潤(rùn)，只有住宅賣(mài)掉了，才有現(xiàn)金流，才可以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，住宅價(jià)格賣(mài)的高或者成本低才會(huì)有利潤(rùn)。做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候往往也是從開(kāi)發(fā)角度考慮現(xiàn)金流能否覆蓋商業(yè)?成本如何可以更低?但一個(gè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)投入在三線城市大致為8億元，而購(gòu)物中心四十年的運(yùn)營(yíng)收入將達(dá)到四十億元左右。因此，做商業(yè)地產(chǎn)的人是從商業(yè)運(yùn)營(yíng)出發(fā)，以終為始，只有商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)不落伍、招商運(yùn)營(yíng)做到位，人流滾滾，租金收益才有保障，前期的投入才可以回收。

　　其次是商業(yè)模式陷阱。目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的商業(yè)模式主要有兩種，一種是以萬(wàn)達(dá)、新城控股為標(biāo)志的現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式。這種模式下必須通過(guò)綜合體開(kāi)發(fā)，用可銷(xiāo)售商業(yè)的利潤(rùn)去彌補(bǔ)持有商業(yè)物業(yè)的投資成本。這就意味著企業(yè)的住宅和商業(yè)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)能力都要很強(qiáng)大，同時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部必須有一套嚴(yán)格的土地拓展評(píng)估機(jī)制，以保證開(kāi)發(fā)地塊能夠符合商業(yè)綜合體的規(guī)劃布局和商業(yè)模型。

　　另一種是以香港企業(yè)為主流的信托基金模式。這些企業(yè)海外融資能力很強(qiáng)，融資成本很低，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)不重，可以自持純商業(yè)的購(gòu)物中心和辦公樓，通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)來(lái)獲得投資回報(bào)。但這些企業(yè)往往選擇的是在一二線城市，商業(yè)培育期會(huì)相對(duì)比較短，城市布局比較局限。

　　第三是商業(yè)人才陷阱。近幾年，隨著住宅市場(chǎng)受到政策調(diào)控，各路房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，甚至連不懂商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也轉(zhuǎn)行做商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)社會(huì)商業(yè)體量的急劇擴(kuò)容，當(dāng)越來(lái)越多的資金和土地涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)，人才已經(jīng)成為困擾商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。商業(yè)地產(chǎn)的急速發(fā)展，土地拓展、開(kāi)發(fā)建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等各個(gè)方面都需要專(zhuān)業(yè)的人才，但遺憾的是目前這些方面都非常缺人。商業(yè)地產(chǎn)的人才質(zhì)量良莠不齊、魚(yú)龍混雜，由于人才流動(dòng)性加快，人才質(zhì)量反而相對(duì)降低。一個(gè)項(xiàng)目的周期和一個(gè)人才成長(zhǎng)周期還沒(méi)有完成，就進(jìn)入另一個(gè)階段和另一個(gè)企業(yè)。

　　盡管如此，購(gòu)物中心在現(xiàn)階段依然是一個(gè)發(fā)展前景廣闊、發(fā)展速度加快、發(fā)展水平不斷提升的行業(yè)，抓住機(jī)會(huì)、迎接挑戰(zhàn)、規(guī)避陷阱是所有企業(yè)必須面對(duì)的，并在激烈競(jìng)爭(zhēng)中找到屬于自己的一方天地。

2014這一年，鄭州各大商場(chǎng)深度變革的步伐從未停歇：招商發(fā)力品牌大調(diào)、環(huán)境更新服務(wù)升級(jí)、營(yíng)銷(xiāo)提檔創(chuàng)意十足，從而進(jìn)一步提升了顧客體驗(yàn)度，成為“新常態(tài)”下鄭州商場(chǎng)的突圍之道。

　　“賣(mài)什么很重要，怎么賣(mài)更重要?！鄙碳移毡檎J(rèn)為，如今市場(chǎng)導(dǎo)向更明顯，消費(fèi)者越來(lái)越有主見(jiàn)，這要求商場(chǎng)必須求新求變，不斷提升自身魅力，增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這不僅是商場(chǎng)面臨微增長(zhǎng)時(shí)代轉(zhuǎn)型探路的一種手段，而且長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，苦練“內(nèi)功”能拓展更多生存空間。

　　品牌調(diào)整求差異

　　2014年，品牌調(diào)整成為鄭州商場(chǎng)的重點(diǎn)工作之一。商家分別根據(jù)形象、定位，對(duì)業(yè)績(jī)不好的店鋪或淘汰或調(diào)換位置，同時(shí)引進(jìn)新品牌，提高坪效，不斷滿足消費(fèi)者需求，保持商場(chǎng)新鮮感。

　　“面對(duì)市場(chǎng)變化，百貨必須改變。要調(diào)整經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)，同時(shí)增加功能性項(xiàng)目，來(lái)滿足顧客的精神需求?！钡つ崴辜瘓F(tuán)總經(jīng)理王磊表示。

　　鄭州國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)總經(jīng)理司小偉說(shuō)：“品牌調(diào)整實(shí)際在強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)的個(gè)性化概念，潮流品牌受眾面窄、重復(fù)率低；花店可以作為一種形象符號(hào)，裝飾商場(chǎng)，選擇更多。而即便是大家都有的品牌也要裝出不一樣的感覺(jué)，避免同質(zhì)化?！?

　　回顧這一年調(diào)整之路，鄭州商場(chǎng)為消費(fèi)者帶來(lái)了新的品牌體驗(yàn)，還引領(lǐng)了新的生活方式。不少商場(chǎng)女裝品牌大“換血”，有的則根據(jù)受眾群體將品牌集合，開(kāi)辟主題館。同時(shí)，尚品宅配、宜家代購(gòu)等家居品牌開(kāi)進(jìn)購(gòu)物中心，紙的時(shí)代等創(chuàng)意書(shū)吧落戶商場(chǎng)。

　　此外，這一年各大商場(chǎng)紛紛持續(xù)增加餐飲比例， 滿記甜品、57°湘、水貨、甲哺甲哺、星巴克（黑裙店）等品牌首入鄭州，和往年不同的是，餐飲業(yè)態(tài)已不僅僅扮演著吸客神器的角色，而是顛覆傳統(tǒng)強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新，對(duì)客群多種情感需求和社交需求進(jìn)一步滿足。

　　環(huán)境打造更舒心

　　商場(chǎng)環(huán)境好與壞在一定程度上影響消費(fèi)者的購(gòu)物心情，為讓消費(fèi)者真正實(shí)現(xiàn)逛的舒心，2014年我市大部分商場(chǎng)分別在購(gòu)物環(huán)境方面進(jìn)行調(diào)整改造。

　　據(jù)了解，鄭州國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)、錦藝城購(gòu)物中心、大商新瑪特金博大店等商場(chǎng)將其動(dòng)線重新劃分，令顧客在視覺(jué)和心理方面都能感受到商場(chǎng)更加明亮、寬敞、舒適。同時(shí)，在各樓層回廊或中廳附近設(shè)置免費(fèi)休息區(qū)，完善細(xì)節(jié)服務(wù)從而提升消費(fèi)者滿意度。

　　“金博大今年在硬件改造方面下足功夫，更換燈光、空調(diào)和地板，增加兩部扶梯，并將中廳電梯直通負(fù)三層停車(chē)場(chǎng)，通過(guò)改善，讓商場(chǎng)美觀、溫馨，回饋給顧客星級(jí)殿堂般的購(gòu)物環(huán)境?！贝笊绦卢斕亟鸩┐蟮旮笨偨?jīng)理聶亞表示。

　　為了有效解決消費(fèi)者停車(chē)難問(wèn)題，鄭州部分商場(chǎng)全力拓建新停車(chē)場(chǎng)。其中，作為今年市場(chǎng)新秀，鄭州萬(wàn)象城購(gòu)物中心的免費(fèi)停車(chē)成為其亮點(diǎn)之一，為讓消費(fèi)者享受到更好的服務(wù)，鄭州萬(wàn)象城購(gòu)物中心還聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)停車(chē)直營(yíng)公司進(jìn)行管理，設(shè)美女疏導(dǎo)員做“導(dǎo)航”。

　　“免費(fèi)停車(chē)這個(gè)亮點(diǎn)當(dāng)然會(huì)持續(xù)下去，但是由于身處核心商圈，周邊上班族多，很多上班族停車(chē)占用有效資源，給顧客帶來(lái)不便，商場(chǎng)正通過(guò)合理方式進(jìn)行調(diào)整?！编嵵萑f(wàn)象城購(gòu)物中心總經(jīng)理朱洪濤說(shuō)。

　　營(yíng)銷(xiāo)出招拼人氣

　　近日，一些商場(chǎng)的企劃部正忙著計(jì)劃與總結(jié)工作，營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)則是其中一條主線，串聯(lián)起2014年與2015年商場(chǎng)大大小小的“動(dòng)作”。剛剛過(guò)去的一年，豐富多彩的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)著實(shí)為商場(chǎng)人氣做了不少貢獻(xiàn)。

　　“今年商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)比去年多，通過(guò)幾檔大型主題活動(dòng)使客流直線上升，周末客流量保持在6.5萬(wàn)至7萬(wàn)之間，而成龍?jiān)壕€上座率54%，躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)影院。”錦藝城購(gòu)物中心總經(jīng)理張紅強(qiáng)告訴記者。

　　“購(gòu)物中心其實(shí)也在打造屬于自己的‘朋友圈’，有趣且吸引人的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)能將精準(zhǔn)的目標(biāo)客群集中在一起，由于這些受眾忠誠(chéng)度高，有助于商場(chǎng)更好地經(jīng)營(yíng)客流，實(shí)現(xiàn)人氣有效轉(zhuǎn)換為商氣?！敝旌闈硎尽?

　　2014年，商場(chǎng)每舉行一次大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，總是人氣爆滿。周年慶折扣力度誘人，消費(fèi)者鉚足了勁兒搶購(gòu)商品。在各大商場(chǎng)餐飲店，試吃活動(dòng)或返券優(yōu)惠令食客們排隊(duì)等候。在美陳方面，購(gòu)物中心大玩主題展，HELLOKITTY、芭比娃娃、航空展、冰雕展……商家不惜花重金，從材料使用到視覺(jué)效果上與一線城市同步，而在主題展進(jìn)行階段，商場(chǎng)客流也有明顯提升。

　　此外，音樂(lè)節(jié)、時(shí)裝秀、明星進(jìn)店、快閃等營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)也是鄭州商場(chǎng)吸引消費(fèi)者進(jìn)店的招數(shù)。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)顧客與商場(chǎng)之間的對(duì)話，消費(fèi)者覺(jué)得好吃好玩好看，體驗(yàn)夠好，人氣則會(huì)越來(lái)越旺。

　　百貨“變身”購(gòu)物中心
　　商業(yè)那些事兒

　　此前有消息稱(chēng)，2014年是新增百貨店最少的一年，一線城市百貨增長(zhǎng)量微乎其微，新世界百貨、步步高等將進(jìn)一步下沉渠道，在三四線市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)。甚至部分企業(yè)幾乎放棄了百貨開(kāi)發(fā)。受多方?jīng)_擊，百貨已被動(dòng)走在深度變革的十字路口，面臨十分嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)。從鄭州市場(chǎng)來(lái)看，多家百貨商場(chǎng)選擇購(gòu)物中心化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，百貨轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心是可行選擇，以期通過(guò)提高聚客能力來(lái)增強(qiáng)零售動(dòng)力。

　　王磊 丹尼斯集團(tuán)總經(jīng)理

　　“把百貨變成‘類(lèi)購(gòu)物中心’”。王磊表示，豐富的業(yè)態(tài)自然能滿足顧客不同需