住房分類(lèi)是劑什么藥？

    5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱(chēng)“住建部”)與各省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)簽訂2010年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書(shū)。據(jù)透露，2010年全國(guó)將建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房580萬(wàn)套，改造農(nóng)村危房120萬(wàn)戶(hù)，均比去年有較大幅度增長(zhǎng)。

    由此可以看出，雖說(shuō)住房消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入了市場(chǎng)化時(shí)代，但是從構(gòu)建和諧社會(huì)的層面看，作為百姓重要生活資料的住房產(chǎn)品，不僅僅是一種商品，它實(shí)際上帶有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)，讓百姓“居者有其屋”，是政府義不容辭的職責(zé)。

    出于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)巨大的拉動(dòng)作用和支柱性產(chǎn)業(yè)的地位，我國(guó)一直對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展采取支持鼓勵(lì)性的寬松政策，導(dǎo)致投資需求逐漸成為左右我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)方式逐步從剛性需求拉動(dòng)向投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)變，即便在北京、上海等不少大城市房屋租售比已低于1：30的情況下，需求依然強(qiáng)勁，住宅消費(fèi)表現(xiàn)出了明顯的投機(jī)性。

    我國(guó)現(xiàn)行商品房化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未能根據(jù)居民消費(fèi)能力差異和客觀(guān)上形成的消費(fèi)層次結(jié)構(gòu)建立起相應(yīng)的供給結(jié)構(gòu)，在體制上存在著嚴(yán)重的供求關(guān)系結(jié)構(gòu)性不平衡的缺陷，必然會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)供求關(guān)系失衡引發(fā)一系列無(wú)序發(fā)展問(wèn)題的產(chǎn)生。同時(shí)，完全商品化市場(chǎng)體系結(jié)構(gòu)上的單一性，市場(chǎng)職能的局限性，也難以承擔(dān)發(fā)展與穩(wěn)定多重任務(wù)要求。而在房?jī)r(jià)高企的情況下，大幅度降低房?jī)r(jià)將直接引發(fā)金融經(jīng)濟(jì)的重大動(dòng)蕩，對(duì)發(fā)展造成不利影響。再則，外部宏觀(guān)調(diào)控和降價(jià)措施并不能從根本上彌補(bǔ)市場(chǎng)體制的缺陷，徹底改變市場(chǎng)的商品化屬性。尤其應(yīng)認(rèn)識(shí)到，房?jī)r(jià)的降低并不能完全徹底解決廣大中低收入階層，尤其是低收入階層的住房問(wèn)題。實(shí)際上，當(dāng)前圍繞商品房?jī)r(jià)格問(wèn)題的熱議，對(duì)于廣大中低收入階層已沒(méi)有多少現(xiàn)實(shí)意義。房?jī)r(jià)問(wèn)題已使我國(guó)一元化體制的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展與穩(wěn)定之間，陷入進(jìn)退兩難的僵局。

    盡管在世界范圍內(nèi)由房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度發(fā)展引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況不乏先例，但很多人卻仍抱著僥幸心理，認(rèn)為我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著供給相對(duì)不足“先天優(yōu)勢(shì)”，市場(chǎng)剛性需求龐大的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，不存在日本的匯率因素，美國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、國(guó)內(nèi)金融虛假拉動(dòng)等危機(jī)引發(fā)機(jī)制。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也正是在力圖維持現(xiàn)狀，問(wèn)題不斷積累，矛盾日益激化的狀態(tài)中，迎來(lái)了嚴(yán)峻的形勢(shì)。

    對(duì)此，我們可以針對(duì)供求關(guān)系結(jié)構(gòu)性失衡的根本性問(wèn)題，根據(jù)居民收入兩極分化形成的住房消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)，打破體制的的束縛，建立相應(yīng)的分類(lèi)供給市場(chǎng)體系，形成解決中低收入者低價(jià)房需求的保障性住房分類(lèi)市場(chǎng)和滿(mǎn)足中高收入者購(gòu)房或投資需求的商品房分類(lèi)市場(chǎng)分類(lèi)供給市場(chǎng)體系，將發(fā)展與穩(wěn)定兩項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行拆解，由不同性質(zhì)的分類(lèi)市場(chǎng)獨(dú)自承擔(dān)。保障性住房發(fā)揮著穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定社會(huì)的職能；二手房市場(chǎng)憑借其存量巨大的住房資源，對(duì)保障性住房和商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系和房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)節(jié)；新建商品房市場(chǎng)則起到拉動(dòng)增長(zhǎng)的作用。各細(xì)分市場(chǎng)依托自身職能，相互間會(huì)分別形成穩(wěn)定、調(diào)節(jié)、增長(zhǎng)拉動(dòng)等作用機(jī)制。

    值得注意的是，在土地資源相對(duì)稀缺的國(guó)情下，保障性住房市場(chǎng)的大規(guī)模建設(shè)，必然會(huì)相應(yīng)減少新建商品房市場(chǎng)的土地供應(yīng)量，進(jìn)一步加重供給不足的矛盾，將不可避免地引起商品房市場(chǎng)發(fā)生重大的調(diào)整，甚至引起房?jī)r(jià)的“再度增長(zhǎng)”。因此，在保障性住房建設(shè)的初期，市場(chǎng)體系尚未健全的階段內(nèi)，必須針對(duì)引起市場(chǎng)和房?jī)r(jià)過(guò)度增長(zhǎng)的投資消費(fèi)等現(xiàn)象，加大調(diào)控力度，保持市場(chǎng)的平穩(wěn)，避免保障性住房造成不利的影響。隨著保障性住房市場(chǎng)存量規(guī)模的增加，供求矛盾得到一定程度的緩解時(shí)，就會(huì)形成分流對(duì)商品房的需求，減少對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的期望值，降低對(duì)房?jī)r(jià)的敏感性。兩大分類(lèi)市場(chǎng)的相互作用結(jié)果，將分別展現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定、調(diào)節(jié)職能。